פיטלזון נ' משרד עו"ד: שמעון לביא

פסק דין

לפני תביעת רשלנות מקצועית כנגד עורך דין

1.רקע

הנתבע ייצג את התובע בעסקת מקרקעין בה נמכרה דירה שקיבל האחרון בירושה. לטענת התובע, התייעץ עם הנתבע קודם למכירת הדירה, ורק לאחר שהובטח לו כי מכירתה פטורה ממס שבח, לפי סעיף 49 ב' (5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963 (להלן "החוק")- התקשר עם הקונה. בדיעבד, לא קיבל התובע את הפטור שהתבקש משום שלאמו, מורישת הדירה, הייתה יותר מדירה אחת בעת פטירתה. בתביעה עותר התובע לפיצוי בסכום מס השבח ששילם, בהפסד הנובע מעליית ערך הדירה, לולא נמכרה, בהוצאותיו ובעוגמת הנפש שנגרמה לו.

2.טענות הצדדים

בחייהם, ערכו הוריו של התובע צוואה משותפת בה ציוו את דירת הירושה (להלן "הדירה"), למי מבין שתי בנותיו של התובע שתינשא ראשונה, בכפוף לתשלום איזון שתשלם לאחותה שאיננה מקבלת אותה. ההורים ציוו כי דירה זו לא תימכר אלא תעבור מדור לדור בירושה. לאחר פטירת האב, נרשמה בספרי המקרקעין הערה המתייחסת לדירה זו : "כפוף לתנאי הצוואה". שנים לאחר פטירתו של האב, כתבה האם צוואה אחרת והורישה את הדירה לבנו של התובע, שהסתלק מהירושה לטובת אביו (להלן "הצוואה"). בצוואת האם גם נקבע מה ייעשה ברכושה הנוסף, לרבות הענקת דירות נוספות שהיו בבעלותה, לבנותיה.

3.בשנת 2003 ערך התובע הסכם מכר לגבי הדירה, שלא באמצעות הנתבע, ואף נתבקש פטור מתשלום מס שבח לגביה, לפי סעיף פטור אחר (49 ב(1)). העסקה נתקלה בקשיים, לפי שהדירה לא הייתה רשומה על שם התובע ובשל מגבלת ההעברה הרשומה בלשכת הרישום. לטענת התובע, בסמוך לכך, פנה אל הנתבע, אשר ייצג אותו בעניינים אחרים, ואף היה מיודד עימו, אולם הנתבע השיבו כי אין ביכולתו לגרום לשינוי הצוואה ורישום הדירה על שם התובע.

4.בעקבות כך, פנה התובע לעורכת דין אחרת, אשר עתרה לבית המשפט לענייני משפחה, על מנת שתוכר צוואת האם ותבוטל צוואת ההורים המשותפת. במקביל, בוטלה העסקה עם רוכש הדירה. ביום 21/10/04 ניתנה פסיקתא מתוקנת המאשרת את בעלותו של התובע בדירה. ככל שהבינותי, בין לבין, מכר התובע דירה אחרת שהייתה בבעלותו, וניצל את הפטור האישי שהיה זכאי לו.

5. ביום 6/10/05, כשנה לאחר מכן, ביקש התובע למכור את הדירה ואף נערך זיכרון דברים בקשר לכך. בזיכרון הדברים נכתב במפורש כי המכירה מותנית בפטור מתשלום המס. לטענת התובע, חמישה ימים לאחר עריכת זיכרון הדברים, פנה לנתבע וקיבל יעוצו כי העסקה פטורה ממס לפי סעיף 49 ב' (5)- פטור לדירה המתקבלת מירושה. לגרסת התובע, הסתמך על יעוצו של הנתבע ואישר לרוכש כי העסקה תקוים.

6.לטענת התובע, נפגש עם הנתבע מספר פעמים, הציג לפניו את כל המסמכים הדרושים לשם יעוץ מס, לרבות אישור ביטול העסקה הקודמת, צוואות ההורים וזיכרון הדברים. לשיטתו, רשם הנתבע בכתב ידו על גבי טופס ביטול העסקה (להלן "הטופס"), את המילים "49 ב (5)" ואת התאריך "11/10/05", הוכחה כי אכן השניים נפגשו בסמוך לעריכת זיכרון הדברים, והנתבע נתן את האישור לפטור לפי הסעיף דלעיל.

7.התובע טוען כי אמר לנתבע כי לאמו היו שלוש דירות מהן ירש אחת, והבהיר באופן מפורש כי אינו מעונין בעסקה אם לא יזכה לפטור ממיסוי העסקה. לגרסתו, חזר הנתבע מספר פעמים על הבטחתו כי אל לו לתובע לדאוג, שכן העסקה פטורה ממס, כדירה שהתקבלה בירושה. בעקבות כך, נערך ונחתם הסכם המכר, אשר בס' 15 בו נכתב כי "על פי בדיקה שנערכה ע"י המוכר, עסקה זו לא חייבת במס שבח ולא במס מכירה."

8.התובע טוען כי הנתבע התרשל בתפקידו המקצועי בעת שייעץ לו כי ניתן לקבל פטור ממס שבח על מכירת הדירה. לגרסתו, מכיוון שפנה לנתבע שנים קודם לכן, באותו עניין, ידע האחרון כי למורישה שלוש דירות ולכן לא הייתה זכאית לפטור, בעת חייה, ואין יורשה זכאי לו, לאחר מותה.

עוד טוען התובע כי חובה הייתה על הנתבע לצרף את צואת המנוחה לבקשה לפטור, גם אם לא נמסרה לו ע"י התובע וכי אי צירופה לבקשה- מהוה התרשלות. לשיטתו, לו היה מבקש מהתובע את הצוואה בזמן עריכת החוזה, היה נוכח לדעת כי לא ניתן לקבל פטור בגין מכירת הדירה.

9.באשר לסכום הפיצוי טוען התובע כי בנוסף לחבות המס, בסכום של 133,199 ₪, עליו לפצותו בהפרש שווי הדירה בין מועד כמכירתה עד ליום עריכת חוות דעת שמאית מטעמו, שקבעה כי מהיום בו נמכרה הדירה, בסכום של 575,000 ₪, ועד ליום חוות הדעת, עלה ערכה ב-650,000 ש"ח. דהיינו, שלולא נמכרה, היה התובע מרוויח 650,000 ₪ נוספים. כן נתבע סכום של 50,000 ש"ח בגין עוגמת נפש.

10.טענות הנתבע

לטענת הנתבע, ייצג את התובע בעסקה קודמת, שהסתימה, אך לא טיפל בכל עסקה הקשורה לדירה נושא התביעה. הנתבע אינו מודה כי התובע הגיע אליו בשנת 2004, עת נתקלה העסקה הקודמת בקשיים, ומכחיש כי סרב לטפל בביטול הצוואה המשותפת. לגרסתו, התברר לו מתוך המסמכים שקיבל לאחר הגשת התביעה, כי בשנת 2003 נחתמה עסקה בין התובע לה"ה בן דוד, אשר בה הוצהר כי אין מניעה לבצוע העסקה ואולם משהתברר כי קימת מניעה כזו, מכוח ההערה שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין, טיפל משרדו של עו"ד רייף, אשר ערך את העסקה, גם בהמרצת הפתיחה שהוגשה לצורך ביטול צוואת האב, כמו גם בבקשה לביטול העסקה, מתוך הכרה כי הינם אחראים לכך.

11.לטענתו, למד בדיעבד גם כי בעת שנערכה העסקה הקודמת, לא התבקש בה פטור לפי ס' 49 ב (5) אלא מכוח ס' 49ב (1), דהינו מכוח זכאותו של התובע ולא של מורישתו. משכך, טוען הנתבע כי התובע ידע היטב כי אין הוא זכאי לפטור זה (49ב(5), ומשום כך אף נטש את משרד עו"ד רייף ובא לחברו, הנתבע, ממנו העלים את העובדות, לא סיפר לו על קיומן של שלוש דירות למורישה ואף הצהיר ההיפך, מבלי שהציג לפניו את הצוואה המסגירה את העובדה המכשילה.

12.לשיטתו, אין התובע יורש כלל, שכן אימו הורישה את הדירה לבנו שי, אשר הסתלק מהירושה לטובת אביו. עוד טען כי התובע הודיעו על מכירת הדירה בעסקה נושא תובענה זו, כחודש לאחר שנעשה זיכרון דברים ולאחר שקיבל ייעוץ וידע כי אין המכירה פטורה ממס. לטענתו, ערך את החוזה על פי זיכרון הדברים וזימן את הצדדים לצורך החתימה עליו- ביום החתימה. קודם לכך, ואף באותו מעמד, לא ראה ולא הוצגה לפניו צוואת האם, ממנה ניתן היה ללמוד על דירות נוספות שהיו בבעלותה.

13.לגרסתו, שעה לפני החתימה על ההסכם, מילא עם התובע את הצהרתו לפטור מהמס, בה הצהיר האחרון כי דירה זו הייתה דירתה היחידה של האם. לשיטתו, ניסה התובע לרמות אותו ואת שלטונות המס כאחד, בהצהרה שקרית זו, על פיה מולאה בקשת הפטור.

הנתבע מודה כי באותה עת אכן הודיע לתובע כי על סמך הצהרתו כי אמו היתה בעלת דירה אחת ששימשה למגוריה, הוא זכאי לפטור על פי ס' 49 (ב)5 לחוק, אלא שלשיטתו, הטופס, שהוצג ע"י התובע, ואשר עליו נרשמו סעיפי הפטור, שהתובע מייחס לנתבע את כתיבתו- במועד מוקדם יותר, לא נכתבו על ידו- שכן לא נפגש עם התובע בקשר לעסקה זו, קודם ליום עריכת ההסכם והחתימה עליו.